自然資源部國土空間規(guī)劃局主要負責人解讀《關于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》
日前，自然資源部辦公廳印發(fā)《關于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（以下簡稱《通知》），圍繞破解在老舊小區(qū)改造當中存在的困難、堵點問題，從規(guī)劃和土地政策角度深入研究，積極回應地方有關訴求?！锻ㄖ窂纳罨{(diào)查評估、加強規(guī)劃統(tǒng)籌、強化政策支持、優(yōu)化審批流程等四個方面提出舉措要求，完善老舊小區(qū)改造相關的規(guī)劃土地政策，并提出加強專業(yè)服務的有關要求，提高老舊小區(qū)改造支持力度，將對促進各地老舊小區(qū)改造工作發(fā)揮積極作用。針對主要內(nèi)容和有關考慮，自然資源部國土空間規(guī)劃局主要負責同志進行了解讀。
適應新形勢，落實新要求
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，事關群眾獲得感、幸福感和安全感。今年4月，習近平總書記在重慶市九龍坡謝家灣街道民主村社區(qū)調(diào)研時強調(diào)：“黨中央很關心的一件事，就是把老舊小區(qū)改造好。改舊換新，完善服務設施。希望各級黨委和政府都能為解決民生問題投入更多的財力物力，每年辦一些民生實事，不斷增強人民群眾的獲得感幸福感安全感?！眹鴦赵恨k公廳曾于2020年7月印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號，以下簡稱“23號文”），對全國老舊小區(qū)改造工作作出部署，在全國老舊小區(qū)改造中起到了重要支撐作用。但從調(diào)研中我們了解到，在老舊小區(qū)改造中仍存在著堵點難點，規(guī)劃管理、標準規(guī)范、政策工具、商業(yè)模式等還沒有形成系統(tǒng)的匹配，亟待打通，以調(diào)動政府、市場、社會積極性。
改進規(guī)劃方法，加強規(guī)劃統(tǒng)籌
“多規(guī)合一”改革以及賦予自然資源部的“兩統(tǒng)一”職責，創(chuàng)造了城市規(guī)劃與土地政策緊密銜接融合的歷史機遇。我部按照黨中央、國務院的工作部署，此次重點圍繞怎樣落實中央要求，怎樣讓更多群眾受惠，怎樣讓市場主體有動力，在健全規(guī)劃編制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具體工作部署，指導各地自然資源部門支持老舊小區(qū)改造工作。
當前我國已進入存量更新時代，城市功能布局到了需要進一步優(yōu)化更新完善的階段，聚焦人民群眾切身利益的居住空間，特別是老舊小區(qū)同樣也面臨更新需要。城市規(guī)劃作為調(diào)控城市空間資源、指導優(yōu)化功能布局的重要公共政策，在老舊小區(qū)改造工作中起到重要作用。老舊小區(qū)改造需要加強規(guī)劃統(tǒng)籌，改進規(guī)劃方法，提高規(guī)劃編制的適應性和對市場的響應性，使規(guī)劃好用、能用、管用?！锻ㄖ芬笤趪量臻g總體規(guī)劃中提出老舊小區(qū)改造目標和工作重點，明確近期重點推進的老舊小區(qū)改造項目，擬定近期改造任務清單，并納入總體規(guī)劃的近期實施規(guī)劃和行動計劃。面向規(guī)劃管理需求，將總體規(guī)劃確定的強制性管控要求、引導措施和老舊小區(qū)規(guī)劃目標落實到單元詳細規(guī)劃中。在詳細規(guī)劃中保障利益相關方訴求，通過規(guī)劃來實現(xiàn)老舊小區(qū)及周邊片區(qū)居民整體利益的最大化。
一是建立健全針對社區(qū)層面的資源資產(chǎn)調(diào)查與城市體檢評估體系。老舊小區(qū)改造不是簡單的翻新屋子、修補立面、增加綠化等工程，更重要的是對基礎設施、公共服務設施等配套的系統(tǒng)改善和實施推進。不僅要改造外表的“面子”，改得好看，更要做好惠民的“里子”，讓居民住得舒心，讓社區(qū)、讓城市更具活力。這個過程中往往面對著復雜的權益資產(chǎn)關系，需要通過調(diào)查評估摸清底子，才能準確把握改造方向?！锻ㄖ诽岢鲆崂砝吓f小區(qū)內(nèi)及周邊的存量空間資源資產(chǎn)，了解居民需求期盼和現(xiàn)實困難，按照我部印發(fā)的《社區(qū)生活圈規(guī)劃技術指南》中的有關要求，明確改造中應當補足的養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、公共停車、充電裝置等公共服務設施的要求，真正增強人民群眾的獲得感幸福感安全感。
二是通過規(guī)劃統(tǒng)籌促進規(guī)劃指標區(qū)域平衡、動態(tài)平衡。在推進老舊小區(qū)改造時，要樹立系統(tǒng)思維，從老破小“換新顏”到完善基礎設施，再到豐富配套服務等多方面，實施一體規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮。我們在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造中運用城市盤活存量空間的規(guī)劃、用地和資產(chǎn)政策不夠，一些地方的改造受到規(guī)劃容積率、建筑高度等的限制，很難通過提高小區(qū)容積率方式來完善相關配套設施，實現(xiàn)改造的財務平衡?！锻ㄖ窂娬{(diào)要加強規(guī)劃統(tǒng)籌，允許在單元中統(tǒng)籌空間功能和建筑量，在不突破上位規(guī)劃底線要求和強制性內(nèi)容的前提下，可明確建筑量跨單元統(tǒng)籌的規(guī)則，處理好局部利益和整體利益，從而解決改造資金平衡難的問題。同時，要按照我部去年印發(fā)的《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》的要求，突出保障民生和激勵公益貢獻的政策導向，核定優(yōu)化容積率，執(zhí)行差異化的規(guī)劃設計標準，促進城市空間結構優(yōu)化、資源資產(chǎn)增值、民生事業(yè)改善以及歷史文化傳承，確保我們的支持措施是普惠的，是有利于最廣大人民群眾的，踐行“人民城市為人民”理念。
強化政策支持，優(yōu)化審批流程
為積極推動老舊小區(qū)改造，要以國土空間規(guī)劃為引領，結合改造需要和具體情況，積極探索適應老舊小區(qū)改造特點的、差異化的規(guī)劃和土地政策，突出政策制度的靈活安排，充分激發(fā)多元主體的更新意愿，鼓勵建立多元合作模式。具體包括以下幾個方面。
一是適應存量空間更新改造需求，完善規(guī)劃管理措施。城市發(fā)展中土地混合使用是一個必然的趨勢，這是增強城市活力、提高城市實際功能效益的重要手段，要從簡單機械化的功能切割轉(zhuǎn)向土地用地功能的兼容，要允許非公益向公益以及公益之間互轉(zhuǎn)等。鼓勵地方自然資源部門制定相應的正負面清單管理辦法，在制定配套的細則中，要明確正負面清單和比例管控的要求，加強后期的監(jiān)管，使得功能轉(zhuǎn)換以后的使用和運營的手續(xù)管理能夠在不損害周邊群眾利益的前提下，指向?qū)γ裆母纳?，指向公共服務的補足。如北京探索實施建筑用途轉(zhuǎn)換和土地用途兼容，允許存量建筑功能轉(zhuǎn)換，將閑置廢棄的鍋爐房、堆煤場轉(zhuǎn)換為街區(qū)便民服務中心，變廢為寶。
二是堅持節(jié)約集約，促進低效用地再開發(fā)。老舊小區(qū)自身用地局促緊張，往往沒有閑置空間作為公共服務配套?！锻ㄖ分С掷弥苓叢荒軉为毨玫倪吔堑?、零星用地等低效用地作為公共空間、公共服務設施和基礎設施，特別是作為近期多次發(fā)生火災事故的電動自行車充電設施和停放場所，切實保護群眾生命財產(chǎn)安全，解決急難愁盼問題。如南京市石榴新村改造項目基于控規(guī)地塊劃分更新片區(qū)，將周邊邊角地、夾心地、插花地、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規(guī)則、碎片化、規(guī)模效應不足等問題。
三是規(guī)范審批程序，保障合法權益。《通知》強調(diào)針對老舊小區(qū)不同情形明確規(guī)劃許可辦理程序和分類管控規(guī)則。各地要制定具體細則，特別是分清哪些是不用辦理許可，哪些是需要辦理，哪些是簡化辦理。老舊小區(qū)與新建小區(qū)不同，居民權益保障是推進改造工作的前提。要明確相關程序辦理的路徑和方式，為改造后居民辦理產(chǎn)權、保障合法權益提供基礎?！锻ㄖ芬蟛鸪亟ǖ睦吓f小區(qū)改造前要保證土地、房屋權利清晰、合法、無爭議，改造后要憑借合法的規(guī)劃、土地供應和建設手續(xù)，以及地價款補繳單據(jù)和權利劃分協(xié)議等及時辦理不動產(chǎn)登記。如廣州市規(guī)劃和自然資源局自2022年12月以來，共先后推出四批 97 條惠企利民措施，進一步優(yōu)化審批服務機制，涵蓋規(guī)劃審批、土地出讓金計收、健康住宅設計、不動產(chǎn)登記、城中村改造、停車配建等企業(yè)群眾密切關注的領域，在城市更新規(guī)劃審批的用地彈性、指標優(yōu)化、降本增效、專項評估等方面均作出積極探索，降低企業(yè)群眾時間和資金成本、提升審批服務效能，持續(xù)優(yōu)化廣州市營商環(huán)境。
加強專業(yè)服務，促進共治共享
改革以來，我部不斷改進注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師制度，鼓勵引導注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師進社區(qū)、下基層做好專業(yè)技術服務，在詳細規(guī)劃實施、老舊小區(qū)改造方案編制、社區(qū)環(huán)境高品質(zhì)提升等方面發(fā)揮重要的參謀和溝通橋梁作用。各地也有很多好的經(jīng)驗做法，比如北京的責任規(guī)劃師制度實踐，豐臺區(qū)成立“小蜜豐”責任規(guī)劃師團隊，朝陽區(qū)成立“葵花籽”責任規(guī)劃師團隊，開展直接有效的公眾參與，推動多元共治，進一步發(fā)揮規(guī)劃的統(tǒng)籌引領作用，增強社區(qū)建設管理決策的科學性、治理方式的精細化，提升治理成果的有效性。
支持老舊小區(qū)改造，關鍵在于地方自然資源部門如何在規(guī)劃土地政策方面融合創(chuàng)新，通過普惠透明加適度激勵的“政策紅利”，有效調(diào)動居民積極性，實現(xiàn)群眾滿意、多方共贏。后續(xù)，我部也將繼續(xù)做好政策宣傳，指導各地按照國務院辦公廳23號文以及本次《通知》有關要求，細化落實措施，確保文件落地生效，更好支持老舊小區(qū)改造。
閩公網(wǎng)安備：
