《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》政策解讀
一、出臺背景
近年來，各地積極推動實施城市更新行動，但部分地區(qū)出現采用過度房地產化的開發(fā)建設方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，產生了新的城市問題。為積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，防止大拆大建問題，2021年8月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）。
二、主要內容
主要內容包括堅持劃定底線、堅持保留城市記憶、堅持量力而行推進改造提升三個方面。
（一）堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣
一是嚴格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。提倡小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造。
二是嚴格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆建比不應大于2。
三是嚴格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
四是確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。
（二）堅持應留盡留，全力保留城市記憶
一是保留利用既有建筑。不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、長期閑置。對擬實施城市更新的區(qū)域，要及時開展調查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應保留保護的建筑清單，未開展調查評估、未完成歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作的區(qū)域，不應實施城市更新。鼓勵在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強廠房、商場、辦公樓等既有建筑改造、修繕和利用。
二是保持老城格局尺度。不破壞老城區(qū)傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。鼓勵采用“繡花”功夫，對舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)等進行修補、織補式更新，嚴格控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的格局和肌理。
三是續(xù)城市特色風貌。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境，保護古樹、古橋、古井等歷史遺存。鼓勵采用當地建筑材料和形式，建設體現地域特征、民族特色和時代風貌的城市建筑。加強城市生態(tài)修復，留白增綠，保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風格等“基因”。
?。ㄈ﹫猿至苛Χ?，穩(wěn)妥推進改造提升
一是加強統籌謀劃。加強工作統籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點、劃定城市更新單元。與相關規(guī)劃充分銜接，科學編制城市更新規(guī)劃和計劃，建立項目庫，明確實施時序，量力而行、久久為功。探索適用于城市更新的規(guī)劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規(guī)范，拓寬融資渠道，有效防范地方政府債務風險，堅決遏制新增隱性債務。嚴格執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策，不得以棚戶區(qū)改造名義開展城市更新。
二是探索可持續(xù)更新模式。不沿用過度房地產化的開發(fā)建設方式，不片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規(guī)劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。
三是加快補足功能短板。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優(yōu)先用于建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社區(qū)，完善社區(qū)配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區(qū)服務，營造無障礙環(huán)境，建設全齡友好型社區(qū)。
四是提高城市安全韌性。不“重地上輕地下”，不過度景觀化、亮化，不增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設。在城市綠化和環(huán)境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續(xù)的生態(tài)建設方式，優(yōu)化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。
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