福州市人民政府辦公廳關(guān)于企業(yè)利用自有零星用地建設(shè)辦公用房的實施意見
鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)政府，市直有關(guān)單位：
為促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快盤活存量土地，鼓勵企業(yè)利用自有零星用地改造升級，滿足辦公用房需求，提高土地集約利用水平和城市建設(shè)品質(zhì)，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。
一、適用范圍。福州市四城區(qū)工業(yè)園區(qū)外的企業(yè)存量用地，符合規(guī)劃并納入“三舊改造”城市更新規(guī)劃，且未列入土地儲備計劃的，允許企業(yè)利用自有零星用地改造提升。
二、準入條件。申請人為土地使用權(quán)人，土地已使用10年以上并納入“三舊改造”城市更新規(guī)劃（位于更新規(guī)劃范圍內(nèi)），企業(yè)無不良信用記錄，原項目不存在因土地使用權(quán)人原因造成的土地閑置、違法建設(shè)、擅自改變用途和使用功能等違法違規(guī)情形（若存在前述情形的，應(yīng)依法依規(guī)整改到位后申請），符合以下條件之一，且同意申請改造地塊除核定面積外剩余部分由政府收儲的企業(yè)，可以提出建設(shè)申請。
1.市政府認定的綜合型總部企業(yè)；
2.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營10年以上（在此期間土地使用權(quán)人未發(fā)生變化），且在福州市四城區(qū)納稅。
以上企業(yè)存在多幅地塊的，不符合產(chǎn)業(yè)定位和規(guī)劃要求的非改造地塊需一并提供給政府收儲，具體按規(guī)劃確定。
三、用地規(guī)模。企業(yè)建設(shè)的辦公用房，用地面積原則上不超過自有土地面積的10%，不足10畝的按10畝核定，總用地面積不超過30畝。企業(yè)自有土地小于10畝的（不含10畝），原則上不列入改造范圍。具備準入條件的企業(yè)對用地規(guī)模確有特別要求的，報市政府常務(wù)會研究審議。
四、產(chǎn)出要求。按福州市四城區(qū)商服用地級別，設(shè)置年稅收產(chǎn)出（實際入庫稅收）要求。其中：一級地段不低于2000元/平方米（按計容建筑面積計，下同）；二級地段不低于1600元/平方米；三級地段不低于1200元/平方米；四級地段不低于1000元/平方米；五級、六級地段不低于600元/平方米。農(nóng)業(yè)企業(yè)稅收要求可適當(dāng)下浮，但不得低于上述標準的50%。稅收產(chǎn)出含項目建成后樓宇內(nèi)自有企業(yè)和市域外新入駐企業(yè)的稅收貢獻。
五、申請流程。企業(yè)向所在區(qū)政府提出申請(申請單位為國企的需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門同意），區(qū)政府會同市自然資源和規(guī)劃局，組織土地收儲部門和行業(yè)主管部門進行聯(lián)合審查，符合準入條件的，審查結(jié)果報市政府審議。
六、審批程序。項目經(jīng)市政府審議通過后，市自然資源和規(guī)劃局根據(jù)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃修編方案，調(diào)整土地用途為商務(wù)辦公用地，核定用地范圍，出具規(guī)劃設(shè)計條件，按土地用途改變的市場評估價和新舊土地用途基準地價的差價二者擇高確定企業(yè)需補繳的土地價款報市政府審批。經(jīng)批準，原土地使用權(quán)為出讓的，出讓年限重新計算為40年，與企業(yè)簽訂土地出讓補充合同，企業(yè)繳交土地價款。原土地使用權(quán)為劃撥的，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整為出讓。
七、履約監(jiān)管。土地出讓合同簽訂時，所在區(qū)政府與企業(yè)同步簽訂履約監(jiān)管協(xié)議并承擔(dān)履約監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確承諾的稅收要求，項目竣工后第二年起連續(xù)監(jiān)管3年。
八、監(jiān)管要求。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)約定稅收要求及違約責(zé)任，經(jīng)區(qū)稅務(wù)部門認定稅收要求未達標的，允許企業(yè)按稅收要求以現(xiàn)金補足，按土地收入就地繳庫，依據(jù)市對區(qū)財政體制規(guī)定，收入級次填列為地市級。催繳6個月后未按地方財政收入差額等額補足的，以房產(chǎn)抵償（按重置成本和土地差價款折算成建筑面積），約定處置的樓層范圍和受讓單位，該部分房產(chǎn)在監(jiān)管期間不得抵押、轉(zhuǎn)讓。
九、開竣工。項目自補充合同簽訂之日起9個月內(nèi)開工，建筑高度大于100米的項目，原則上簽訂補充合同后12個月內(nèi)開工（市建設(shè)局另有核定的，從其核定時間）；開工后三年內(nèi)竣工（建筑高度大于100米的項目建設(shè)工期，以市建設(shè)局核定為準）。開竣工時間應(yīng)在土地出讓合同中約定。
十、違約責(zé)任。區(qū)政府根據(jù)監(jiān)管協(xié)議，對企業(yè)履約情況進行年審，稅收未達標，催繳6個月后未按地方財政收入差額等額補足差價（含利息），按協(xié)議約定以房產(chǎn)抵償。
十一、產(chǎn)權(quán)限制。利用零星用地改造建設(shè)的辦公用房產(chǎn)權(quán)由企業(yè)整體自持，不得分割登記、轉(zhuǎn)讓，并在合同中約定。
十二、本實施意見自印發(fā)之日起施行，有效期兩年。本意見施行前經(jīng)市政府同意但尚未簽訂土地出讓合同和監(jiān)管協(xié)議的改造建設(shè)項目可按本意見辦理相關(guān)手續(xù)。
福州市人民政府辦公廳
2023年1月29日
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